Bất động sản Đà Nẵng đang bị “thổi giá”?

“Sốt” khắp nơi

Không quá khó để nhìn thấy sự tăng nhiệt trên tất cả các phân khúc bất động sản tại Đà Nẵng.Trên phân khúc đất nền, một số khu vực thuộc quận Cẩm Lệ “nóng hầm hập” trong thời gian qua, giá tăng không ngừng. Có những lô đất vào thời lúc thấp điểm của thị trường chỉ khoảng 400-500 triệu đồng/lô thì vào thời điểm hiện tại, giá đã vượt mức 1 tỷ đồng. Thậm chí có lô đất toạ lạc tại những vị trí đẹp được nhiều môi giới “đẩy” lên chạm mốc 1,7 tỷ đồng – tức cao gấp 2,5 – 3 lần mức giá chủ đầu tư đưa ra.

Tại dự án khu đô thị Phước Lý giá cũng tăng chóng mặt. Nhiều vị trí, mức giá đã gần chạm mốc 1 tỷ đồng trong khi giá chủ đầu tư đưa ra chưa đến 500 triệu đồng/lô. Ngoài ra, hàng loạt các dự án khác như Da Nang Pearl, Pandora City, Elysia Complex City, Luxury Beach, Khu đô thị An Cư, … cũng liên tục tăng giá.

Ông Nguyễn Hào Hiệp – Chủ tịch HĐQT kiêm Giám Đốc Công ty CP Dịch vụ Địa ốc First Real cho biết, các dự án Công ty đã và đang triển khai như Phú Quý Graden, An Cư 1, An Cư 2… đều đang tăng giá. Mức tăng tuy không đột ngột nhưng duy trì ở mức cao theo từng phân khúc cụ thể. Ví dụ, khu đô thị An Cư thời điểm mở bán ra thị trường vào cuối năm 2016 giá từ 2,7 triệu/m2 thì nay đã có giá trên 3,3 triệu /m2. “Đây có thể xem là mức tăng tốt và ổn định bởi sẽ không gây ảnh hưởng nhiều đến nguy cơ đầu cơ và có lợi hơn cho người mua cho nhu cầu ở thật”, ông Hiệp nói

Với phân khúc căn hộ, đáng chú ý nhất là dự án căn hộ của Tập đoàn Mường Thanh. Theo CBRE thống kê, thì giá bán của chủ đầu tư đưa ra chỉ hơn 600USD/m2 nhưng hiện tại, giá của dự án này đã được đẩy lên gần 1.000USD/m2.

Anh Nguyễn Hoàng Long – người vừa mua căn hộ tại dự án này cho biết, anh vừa ký hợp đồng để lấy căn hộ 60m2 với mức giá 1,2 tỷ. “Vẫn biết là trâu chậm uống nước đục, nhưng tôi vẫn tiếc vì nếu mua trước đây thì giá rẻ hơn rất nhiều”, anh nói.

Một loạt các dự khác trong phân khúc căn hộ cũng có sự tăng giá nhẹ. Dự án Blooming Tower giá nhích lên nhưng không nhiều – từ mức 1.450USD/m2 tăng lên 1.550USD/m2, hay tại dự án Lapaz Tower giá bán tăng từ 706USD/m2 tăng lên 782USD/m2.

Tăng giá nhiều nhất là khu vực ven biển Đà Nẵng, nhất là trên các tuyến đường Lê Đức Thọ, Võ Nguyên Giáp, Hồ Nghinh, Hà Bổng, Võ Văn Kiệt, Phạm Văn Đồng có giá vài chục triệu đồng/m2 thì nay có nơi vượt 100 triệu đồng/m2.

Giao dịch đã chững lại đáng kể trong thời gian gần đây

Đang bị thổi giá?

Không thể phủ nhận một điều, thị trường bất động sản Đà Nẵng rất tiềm năng bởi nơi đây đang hội tụ đủ các yếu tố xúc tác quan trọng cho sự phát triển địa ốc. Đà Nẵng sở hữu sân bay quốc tế với khả năng kết nối thuận tiện trong và ngoài nước, lại có đầy đủ sân golf, casino, trung tâm vui chơi giải trí quy mô…bên cạnh việc sở hữu bãi biển tuyệt đẹp và ở gần rất nhiều di sản Miền Trung.

Nói như vậy không có nghĩa đầu tư vào bất động sản Đà Nẵng là an toàn, bởi hiện tượng giới đầu cơ thổi giá thị trường đã xuất hiện.

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản (đề nghị không nêu tên) chia sẻ. thị trường Đà Nẵng đang có hai “chiêu” thổi giá rất hiệu quả, đó là theo tâm lý “bầy đàn” và theo kiểu “đa cấp”.

Lấy ví dụ cho phát biểu của mình cho cách đầu tiên, ông nêu tên dự án của Tập đoàn M. nẳm ven biển. Theo đó, giới đầu cơ thường sẽ bày trận theo kiểu “chơi chung, ăn đều, chia đủ” – một nhóm từ 5 đến 7 người sẽ hùn tiền để mua dự án theo kiểu người thứ nhất mua 1 đồng, người thứ hai sẽ tiếp tục mua với giá 1,5 đồng, người thứ 3 sẽ đẩy lên 2 đồng.

“Cứ thế khi dự án bắt đầu nóng sốt trên thị trường và đạt được mức lợi nhuận đặt ra ban đầu, nhóm này sẽ bắt đầu “xả hàng” để thu tiền về và khi đó, những nhà đầu tư sau cùng là những người sẽ “chết” vì mua hớ, bán ra không được mà giữ lại cũng không xong”, ông nói.

Còn với chiêu thứ hai – tức bán theo kiểu “đa cấp” – ông lấy ví dụ như tại một khu đô thị sinh thái, chủ đầu tư sau khi lên kế hoạch chào bán ra thị trường sẽ giao luôn cho một đại lý (ở đây gọi là F1). Từ đại lý F1 sẽ bán cho hàng loạt các đại lý F2 với hình thức bán theo khu, từ đại lý F2 sẽ bán cho đại lý F3 với hình thức bán theo phân khu, rồi qua nhiều cấp nữa mới đến tay người tiêu dùng.

“Do bán qua nhiều tầng lớp nên giá bị đẩy lên cao, nhiều lô gấp 3-4 lần so với mức giá ban đầu. mà thị trường nóng sốt nên nhà đầu tư lãnh đủ”, ông nói.

Liên hệ ý kiến của ông với trường hợp một nhà đầu tư đến từ TP.HCM là anh Hà có thể thấy rõ vấn đề này. Anh Hà kể, vào năm 2011, anh mua 2 lô đất tại một dự án với mức giá 1 tỷ đồng/lô do được hứa hẹn dự án này sẽ thanh khoản nhanh, chốt lời sớm. Tuy nhiên, sau khi hoàn thành các thủ tục pháp lý và thanh toán tiền xong, dự án bắt đầu tụt dốc không phanh, những lô ở vị trí tương đương có giá chỉ khoảng 500 triệu đồng.

“Tức là chỉ trong vòng chưa đầy 1 năm, tôi mất 1 tỷ đồng cho 2 lô đất này. Cũng may là không vay ngân hàng nên tôi để đó, khi nào giá lên thì bán lại. Cuối năm 2016, có người trả bằng đúng với mức giá khi tôi mua nên tôi bán luôn. Đó là bài học và tôi tự hứa sẽ không tham gia vào nhà đất nữa”, ông nói.

Sau một thời gian dài sốt nóng, thị trường Đà Nẵng đang có dấu hiệu chững lại khi lượng giao dịch giảm đi trông thấy. Liệu thị trường đã đạt đỉnh và ở bên kia sườn dốc hay chưa sẽ cần thêm một thời gian nữa để trả lời. Tuy nhiên, không có thị trường nào mà giá cứ tăng mãi, và nếu vào không đúng lúc, nhà đầu tư rất dễ bị mắc kẹt.

Chủ tịch một công ty phân phối bất động sản lớn ở Hà Nội nói bóng gió rằng, đầu tư bất động sản muốn thắng không phải đến sớm hay muộn mà đến đúng thời điểm. Nhà đất Đà Nẵng lên cơn sốt cũng đúng nhưng khi các nhà đầu tư ào ạt lao đến và đẩy giá lên quá cao thì có nên lao vào tiếp hay không thì nhà đầu tư cần phải rất thận trọng. “Khi người khác tham lam thì mình phải biết sợ hãi” – ông cảnh báo.